La ségrétation urbaine est "En marche"...

La ségrégation urbaine 

L’attribution des JO 2024 à Paris a suscité beaucoup d’enthousiasme dans les médias, dans une partie de la classe politique mais aussi au sein des grands groupes du BTP et chez Airbnb, leader mondial de la location d’appartements de vacances entre particuliers.

Outre les risques habituels, explosions des budgets, reconversion des installations, un des risques majeurs des prochains JO, c’est d’accélérer et d’amplifier, sur les territoires concernés, le phénomène  de ségrégation urbaine. Un processus lié à celui de la Métropolisation, auquel nous assistons depuis des années. Sous l’impact de plusieurs facteurs, entre autre celui  de la bulle immobilière spéculative, celui en partie lié de la proportion des logements vacants qui augmente,  et  enfin l’émergence du phénomène d’Airbnb, les ménages aux revenus moyens ou faibles disparaissent des villes. Les seuls à pouvoir y rester ce sont les  10 à 20% de la population, selon les villes,  qui vivent dans les HLM situées en grande majorité en périphérie du centre. Au fil des années, des départs, des opérations immobilières, des quartiers hier populaires se vident de cette population. L’offre de logement locatif privé financièrement encore accessible se réduit comme peau de chagrin, la vacance s’accroit. Ce dernier phénomène atteint déjà une ampleur massive à Paris, dans les 4 arrondissements du centre de Paris la vacance atteint 26%. Dans nos villes du littoral la tendance est forte (Cf article de Pascal Tournois dans le Patriote Côte d’Azur de la semaine dernière, reproduit ci-dessous).

Quant à l’achat il est de plus en plus impossible sans un apport conséquent. Un 22m2 dans le quartier du Port à Nice se vend 160 000 euros. Pour bien réaliser ce que cela représente, pour un smicard, en respectant des mensualités qui ne représentent pas plus de 33 % du salaire et  sans apport il faudra sans doute un prêt s’étalant sur 40 ou 50 ans !

Cette réalité urbaine est l’illustration de la crise profonde du logement à laquelle nous assistons dans les grandes métropoles. Toute une partie de la population n’aura plus la possibilité de vivre dans « la ville ».  Mais nous n’avons plus seulement affaire à une crise du logement, c’est une véritable ségrégation urbaine qui est en marche…

Et les annonces sur le logement du gouvernement présentées ce mercredi vont amplifier encore plus cette ségrégation.

Robert Injey (Patriote du 21 septembre)

Logement  (Article du Patriote Côte d'Azur du 15 septembre)

Une crise qui perdure dans les Alpes-Maritimes

Notre département colle à l'image d’Épinal d'un fief de droite à deux têtes, Christian Estrosi et Eric Ciotti  se partageant les pouvoirs et se disputent aujourd’hui la suprématie dans ce département. Mais si les ambitions divergent ils sont comptables de la situation dans laquelle se trouve notre département où les inégalités se creusent.

Par Pascal Tournois

Il n’est pas inintéressant, par exemple, de s’attarder sur la situation du logement, facteur aggravant des inégalités sociales. C’est l’occasion de mieux appréhender le bilan de la droite, mais aussi de mieux connaître la réalité où vivent les maralpins. Au moment de la polémique sur la baisse des APL ou sur l'expansion de AirBnB qui concurrence la location traditionnelle, quel est le visage de notre département au niveau du logement ?

Trop peu de propriétaires de leur résidence principale:

Si en France, 58 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (+5% en 30 ans), ce qui reste très en dessous de la moyenne européenne (proche des 70% - chiffres eurostats), notre département est lui-même en dessous de la moyenne nationale.

En effet,  les maralpins ne sont propriétaires de leur logement principal qu'à hauteur de 54,7%. En plus, à la différence de la tendance nationale, le nombre de propriétaires a baissé de 0,2% en 5 ans. C'est dû à un marché immobilier tendu, au vu de la situation géographique privilégiée du département.

Quand on affine, c'est à Cannes et Nice qu'il y a le moins de propriétaires (46,1 et 47,1%). Et, comme pour le département, le nombre de propriétaires a baissé de 1,2% en 5 ans. Nous sommes clairement dans des villes où, au vu des prix au m², seuls les plus aisés et déjà propriétaires peuvent acheter favorisant ainsi le phénomène  des multi-propriétaires.

Le logement social : un retard qui perdure

Longtemps ignoré par la droite locale pour qui il n’y avait pas de crise du logement, le logement social y accuse un retard persistant. Si la proportion est de 16,8% en France, elle n'est que de 8,8% au niveau du département. Et quand un habitant a eu la chance d'obtenir un logement social, le loyer moyen par m²de surface habitable est de 6,4 euros, contre 5,3 euros en moyenne nationale (5,7 en comptant l’Ile de France). Même si sur les grandes villes du département  la proportion a légèrement augmenté (de 9.7 à 11.2% à Nice sur les 5 dernières années, de 5,5 à 7% à Antibes pour la même période), le retard est énorme et les « efforts » actuels sont en réalité homéopathiques face à la crise. A ce “rythme” il faudrait, par exemple, attendre  2063 pour voir la ville de Nice atteindre les objectifs actuels de la loi SRU . Il y a pourtant urgence de répondre aux besoins répondre aux dans un département, qui avec 15,8%, connaît un taux de pauvreté au-dessus de la moyenne nationale (14,1%), avec des taux à près de 20% pour Nice et Cannes, près de 16% pour Grasse. Plus de 60 000 ménages sont en situation de mal-logement et plus de 25 000 demandes de logements sociaux sont en attentes dans le département.

Une situation d’autant plus scandaleuse quand on s’attarde sur la nature d'occupation des logements.

30 000 logements vacants à Nice !

En France 82,3% des logements sont des résidences principales, 9,5% sont des résidences secondaires et 8,2% des logements vacants (dont une bonne partie dans des zones rurales ou industrielles désertifiées). Dans les Alpes Maritimes la réalité est assez différente, puisque seulement 67,3% des logements sont des résidences principales, 24,2% sont des résidences secondaires, et 8,5% étant des logements vacants. Notre département a clairement un profil de département touristique où les gens achètent une résidence secondaire pour les vacances ou pour louer, au détriment de ceux qui y vivent et travaillent sur place. Et ce n'est pas près de s'améliorer puisque, en 5 ans,  le nombre de résidences principales a baissé de 1,1% au profit des résidences secondaires et des logements vacants. Un recul qui atteint 3% à Antibes et Grasse.

Mais là encore en allant au plus près,  la situation entre les villes n’est pas la même. Antibes, avec ses 61% de logement principal, ses 32,5% (soit 20 000) de logements secondaires et occasionnels et ses 6,5% (4000) de logements vacants, ou Cannes avec ses 53,4% de logement principal, ses 42,5% (30 000) de logements secondaires et occasionnels et ses 4,1% (3000) de logements vacants sont clairement des villes balnéaires, de villégiatures.

Nice, où réside près du tiers de la population des Alpes-Maritimes, en tant que ville principale et pourvoyeuse d'emplois, compte 73.9% de logement principal, 12.9% (soit 29 000) de logements secondaires et occasionnels, mais on y trouve  surtout 13.2% de logement vacant, soit près de 30 000 logements. Une situation de vacance qui peut surprendre vue la forte demande, mais qui traduit  un phénomène liée à la spéculation immobilière, avec des prix de ventes très/trop hauts et des délais de vente plus longs, ou bien encore un refus de louer de la part des propriétaires.

Quant à Grasse, qui n'est pas en contact direct avec la mer, donc moins attractive pour les touristes, elle a un profil très proche de la moyenne nationale avec 82,9% de logement principal, 6,9% de logement secondaire et occasionnel et ses 10,2% de logement vacant. Le nombre important de logement vacant peut s'expliquer par une attractivité faible de la ville, celle-ci étant la seule ville à avoir un solde négatif de population de -1,1% en 5 ans.

Quelles solutions ?

Depuis des décennies les leaders locaux de la droite nous expliquent que le problème pour construire du social c’est le prix du  foncier. Certes! Pour autant des moyens existent pour peser sur le prix du marché et ils peuvent être mis en œuvre pour lutter à la fois contre la spéculation et la vacance. Par exemple utiliser la préemption de manière systématique, pour peser sur la spirale spéculative.  

Autre possibilité alourdir sensiblement la taxe sur les logements vacants. Ou bien encore encadrer très sérieusement le phénomène AirBnB, avec l’obligation pour les loueurs de se déclarer et la limitation de nombre de nuitée par an, ou n'autoriser que les locations de sa résidence principale, ce qui était l'esprit d’AirBnB, à sa création. Il y les possibilités qu’offre la loi sur l’encadrement des loyers par exemple ou bien encore la hausse de 20% de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Hausse que  C. Estrosi a refusé d’appliquer à Nice, tout en supprimant des abattements favorables aux familles!

Oui des solutions existent, reste à avoir la volonté politique de les mettre en œuvre…